裁判要旨

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。但本案中，涉案《房屋租賃合同》實(shí)系以租賃權(quán)抵償欠款，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，故不適用合同法規(guī)定的“買賣不破租賃”原則。

案例索引

《焦作解放農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、焦作市易恒貞文化產(chǎn)業(yè)有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審案》【（2021）最高法民申26號(hào)】

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

以租抵債的租賃合同是否適用“買賣不破租賃”原則？

裁判意見

最高院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為張國政對(duì)涉案房屋是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。從本案證據(jù)材料來看，張國政、黨正于2012年2月8日前借給李增2038萬元。由于李增沒有能力償還借款，由購買李增所有的嘉年華項(xiàng)目的易恒貞公司負(fù)責(zé)償還張國政、黨正的借款。后由于易恒貞公司運(yùn)營資金緊張，與張國政簽訂涉案《房屋租賃合同》，易恒貞公司以20年的租賃權(quán)抵償張國政的欠款。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。本案中，易恒貞公司以涉案房屋抵償張國政欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，故不適用合同法規(guī)定的“買賣不破租賃”原則。

另外，涉案房屋抵押登記時(shí)間為2013年3月29日。張國政稱其在涉案房屋抵押登記前已經(jīng)與易恒貞公司簽訂了《房屋租賃合同》，但從其提交的《房屋租賃合同》來看，該合同有兩個(gè)落款日期，分別為2012年4月5日和2013年8月1日，張國政對(duì)此未能作出合理解釋，合同的簽訂日期存疑。同時(shí)，結(jié)合焦作農(nóng)商行提交的《家具訂購合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《提款申請(qǐng)》《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》、收據(jù)、照片等證據(jù)來看，涉案房屋于2013年3月26日進(jìn)行抵押貸款評(píng)估時(shí)系毛坯房，且張國政亦未提交其交納水電費(fèi)的相關(guān)證據(jù)，并不能證明張國政在2013年3月29日之前已經(jīng)實(shí)際占有使用涉案房屋。原審法院認(rèn)定張國政對(duì)涉案房屋不享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益并無不當(dāng)。

（本文來源：法門囚徒）

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